›

Gaya Hidup›Rencana MRT Bikin Permukiman...

Rencana MRT Bikin Permukiman di Barat Jakarta Makin Asyik

Kemudahan akses transportasi publik membuat penghuni apartemen ataupun rumah tapak di Ayodhya dari multigenerasi.

Oleh

BM LUKITA GRAHADYARINI, MEDIANA

· 8 menit baca

Pengembangan kawasan permukiman yang semakin masif perlu ditopang penyediaan transportasi publik. Fasilitas transportasi yang terintegrasi dengan permukiman akan menjadi daya tarik pasar dan menunjang pertumbuhan kawasan.

Ketua Umum Asosiasi Pengembang Real Estat Indonesia (REI) Joko Suranto mengemukakan, pengembangan properti secara masif di kawasan pinggiran perkotaan oleh pengembang-pengembang besar umumnya diikuti perencanaan transportasi yang terhubung dengan kawasan permukiman. Sebab, salah satu yang menjadi perhitungan penghuni adalah sarana transportasi dari rumah ke tempat kerja, akses pendidikan, kesehatan, dan fasilitas hunian lainnya.

”Pengembang besar yang menggarap proyek properti di kawasan pinggiran umumnya menyiapkan dan mendesain fasilitas transportasi ke permukiman karena terkait kebutuhan konsumen maupun prospek investasi. Suka atau tidak suka, sarana transportasi akan direncanakan pengembang, baik dibangun sendiri maupun skema kerja sama,” katanya, saat dihubungi, Kamis (22/2/2024).

Joko mencontohkan, beberapa pengembang besar telah membangun sarana intermoda, terminal, hingga akses penghubung ke transportasi umum seperti kereta. Selain itu, membangun akses jalan ke permukiman untuk kenyamanan penghuni.

Meski demikian, penyediaan fasilitas dan akses transportasi umum masih sulit dilakukan pengembang skala menengah dan menengah bawah dengan keterbatasan pendanaan dan lahan. Pengembang skala menengah ke bawah cenderung memanfaatkan fasilitas kawasan yang sudah ada.

Kementerian Perhubungan dan Badan Kerja Sama Internasional Jepang (Japan International Cooperation Agency/JICA) telah menandatangani risalah pembahasan penilaian proyek MRT Koridor Timur-Barat fase 1 tahap 1. Direktorat Jenderal Perkeretaapian secepatnya akan merampungkan kelengkapan administrasi agar pengembangan MRT Timur-Barat dimulai tahun 2024.

MRT Koridor Timur-Barat terbentang sepanjang 84,1 kilometer dari Balaraja di Kabupaten Tangerang, Banten, hingga Cikarang, di Kabupaten Bekasi, Jawa Barat. Menurut rencana, pengerjaannya terbagi menjadi empat tahap. Fase 1 tahap 1 (Tomang-Medansatria sepanjang 30,1 km), fase 1 tahap 2 (Kembangan-Tomang sepanjang 9,2 km), fase 2 Timur (Medansatria-Cikarang sepanjang 20,5 km), dan fase 2 Barat (Kembangan-Balaraja sepanjang 29,9 km).

Direktur Jenderal Perkeretaapian Risal Wasal memastikan, pihaknya segera menyelesaikan kelengkapan administrasi dari proyek fase 1 tahap 1 sehingga pengembangan MRT Timur-Barat dapat dimulai tahun 2024. Pada tahap awal pembangunan, fase 1 tahap 1 Tomang-Medansatria terdiri dari 21 stasiun. Rinciannya, 8 stasiun bawah tanah dan 13 stasiun layang dan dibangun depot di kawasan Rorotan dengan jalur akses sepanjang 5,9 km.

”Koridor Timur-Barat akan terintegrasi dengan Koridor Utara-Selatan. Titik temunya di Stasiun Thamrin yang saat ini sedang dibangun,” ujar Risal, Senin (13/11/2023).

MRT Koridor Utara-Selatan merupakan proyek fase 2 sepanjang sekitar 11,8 kilometer dari kawasan Bundaran HI-Ancol Barat. Fase 2 melanjutkan fase 1 yang telah beroperasi sejak 2019 dari Lebak Bulus-Bundaran HI.

Pengamat perkotaan Yayat Supriyatna menyoroti pengembangan permukiman yang masif di perkotaan dan sekitarnya, tetapi cenderung tidak terstruktur. Sistem transportasi mengandalkan sistem lama yang sudah tidak lagi memenuhi daya dukung kawasan dan perkembangan populasi penduduk.

Pertumbuhan permukiman dinilai harus sejalan dengan peningkatan layanan transportasi. Pengembangan proyek-proyek perumahan kerap hanya berorientasi menjual produk hunian, tanpa memikirkan kelayakan akses jalan dan angkutan umum yang menunjang mobilitas penghuni.

”Masih banyak pengembang sekadar menjual rumah, tetapi mengabaikan akses transportasi. Ada atau tidak ada jalan dan angkutan umum, yang penting rumah bisa dijual. Konsumen atau penghuni akhirnya mengandalkan sepeda motor untuk mobilitas, akibatnya volume sepeda motor tak terbendung dan kemacetan sulit terurai,” katanya, saat dihubungi, Rabu (21/2/2024) malam.

Minimnya akses transportasi itu, lanjut Yayat, diperparah dengan kegagalan sistem transportasi umum yang disediakan pemerintah daerah. Fasilitas transportasi umum selama ini kurang menjadi prioritas pemerintah daerah karena anggaran terbatas. Kendala muncul ketika pembangunan di daerah semakin masif.

Salah satu kendala dalam operasional angkutan umum massal, seperti moda raya terpadu (MRT), kereta ringan (LRT), dan KRL adalah minimnya armada pendukung (supporting feeder) yang menghubungkan stasiun dengan daerah permukiman.

Upaya terobosan mulai dilakukan beberapa pengembang kawasan permukiman skala besar untuk menciptakan akses transportasi di kawasan, melalui kerja sama dengan operator angkutan umum. Langkah ini terbukti memberikan nilai lebih bagi kawasan hunian dan berkontribusi terhadap kenyamanan dan kualitas hidup penghuni.

Ia mencontohkan, salah satu pengembang kota mandiri di Serpong telah membangun simpul layanan transportasi publik yang terintegrasi dengan jalur kereta (KRL). Diantaranya, penyediaan terminal intermoda, lahan parkir, serta layanan bus ulang alik (shuttle) bagi penghuni. Operasional moda transportasi bus juga terhubung dengan aplikasi yang dapat dimonitor pengguna.

”Pengembangan kawasan permukiman, terutama di pinggiran kota, akan menarik jika mengintegrasikan permukiman dengan layanan transportasi,” ujar Yayat.

Pengembang perumahan-perumahan mewah atau skala besar, lanjut Yayat, dinilai perlu terus membuat terobosan dengan menjamin konsumen yang membeli rumah untuk bisa melakukan mobilitas tanpa perlu membawa kendaraan pribadi. Dengan demikian, pengembang turut berkontribusi mereduksi kemacetan dengan mengurangi penggunaan kendaraan pribadi dari dan ke pusat kota.

Di sisi lain, pemerintah dinilai juga tidak boleh lepas tangan menyerahkan urusan transportasi ke pelaku usaha dan pengembang. Dibutuhkan dukungan subsidi layanan transportasi umum bagi masyarakat, seperti subsidi pengadaan dan operasional bus.

Nilai sentimental properti yang dekat akses transportasi tergolong tinggi. Tangerang saat ini menawarkan itu semua.

Dari data Badan Pusat Statistik, pertumbuhan ekonomi Banten sepanjang tahun 2023 sebesar 4,81 persen secara tahunan. Lapangan usaha yang mengalami pertumbuhan tertinggi adalah sektor transportasi dan pergudangan, yakni sebesar 12,44 persen, jasa lainnya 9,38 persen, serta penyediaan akomodasi dan makan minum 8,43 persen. Adapun sektor real estat tumbuh 3,51 persen dan konstruksi 1,45 persen. Pada triwulan IV (Oktober-Desember) 2023, lapangan usaha yang mencatat pertumbuhan produksi tertinggi adalah sektor konstruksi.

Pada tahun 2022, laju pertumbuhan ekonomi (LPE) Kota Tangerang, seperti dikutip Antara, mencapai 5,98 persen atau tertinggi di Provinsi Banten, atau melampaui delapan kota/kabupaten lain. Pertumbuhan ekonomi itu diikuti Kota Tangerang Selatan 5,92 persen dan Kabupaten Tangerang 5,47 persen. LPE Kota Tangerang itu tercatat lebih tinggi dari LPE Provinsi Banten sebesar 5,03 persen, maupun LPE Nasional di angka 5,31 persen.

https://asset.kgnewsroom.com/photo/pre/2024/01/30/166c7b3c-1d6e-417d-a9c3-34a627395c5a_gif.gif

Lembaga konsultan properti Knight Frank Indonesia dalam Jakarta Property Highlight H2 2023, Rabu (21/2/2024), merilis, residensial diprediksi meningkat performanya pasca-Pemilu 2024. Subsektor lain yang potensial adalah kawasan industri dan pergudangan.

Kota Tangerang menempati peringkat ke-5 dari 10 kota yang berpotensi mengalami pertumbuhan di sektor properti pada tahun 2024. Peringkat teratas ditempati Jakarta, diikuti Ibu Kota Nusantara (IKN), Bali, Surabaya, dan Kota Tangerang. Selanjutnya, Batam, Balikpapan, Tangerang Selatan, Labuan Bajo, dan Semarang.

Senior Advisor Research Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat menjelaskan, potensi pertumbuhan subsektor residensial, antara lain, ditopang pergeseran pilihan pasar. Generasi Z dan generasi milenial yang mendominasi pasar properti cenderung mengalami pergeseran preferensi hunian, dari yang semula terkonsentrasi di tengah kota Jakarta menjadi bergeser ke wilayah sekitar Jakarta.

Sejak pandemi Covid-19, terjadi pergeseran pola kerja dan pilihan hunian seiring dengan pekerjaan bisa dilakukan dari mana saja (WFA) yang terjangkau fasilitas internet. Pemasaran rumah-rumah tapak di pinggiran Jakarta yang menyasar konsumen penghuni (end user) dan segmen menengah bawah akan diburu konsumen.

”Sejauh rumah tapak masuk budget end user, memiliki infrastruktur yang fleksibel dengan transportasi publik, maka hunian-hunian ini berpotensi untuk terus tumbuh di tahun ini,” kata Syarifah.

Akses transportasi

Ayodhya, kawasan hunian dan komersial besutan Alam Sutera, menonjolkan kemudahan akses transportasi yang terintegrasi Jakarta dan Tangerang sebagai daya tarik kepada konsumen. Sales and Marketing Division Head PT Alfa Goldland Realty Adeline Fauzia Permana, Senin (19/2/2024), di Tangerang, menyebutkan, Ayodhya berdekatan dengan tol Jakarta - Merak yang menyambung ke Tol Lingkar Luar Jakarta (JORR) dan Stasiun Batu Ceper. Tidak jauh dari pintu masuk ke Ayodhya terdapat Mal TangCity di tepi jalan protokol yang juga mudah untuk mengakses transportasi publik.

”Dari Stasiun Batu Ceper, warga yang tinggal di Ayodhya bisa mudah mengakses kereta api bandara menuju Stasiun BNI City, setelah itu berkegiatan di Jakarta. Pembelian tiketnya pun dapat langsung (di stasiun),” ujarnya.

Menurut Adeline, upaya menonjolkan kemudahan akses transportasi yang terintegrasi karena pengembang memahami kebutuhan konsumen. Warga yang mencari rumah, bahkan sampai ke Tangerang, tetap akan menitikberatkan akses yang memudahkan mereka pergi ke mana-mana.

Selain itu, dalam lima tahun terakhir, di sekitar Ayodhya tumbuh pesat fasilitas publik yang lengkap, mulai dari sekolah, rumah sakit, pusat perbelanjaan, hingga perhotelan. Fasilitas seperti ini juga menjadi daya tarik bagi penghuni Ayodhya.

”Warga antargenerasi pasti menginginkan lokasi hunian tempat tinggal yang memudahkan mereka pergi ke mana-mana. Nilai sentimental properti yang dekat akses transportasi tergolong tinggi. Tangerang saat ini menawarkan itu semua,” ucapnya.

Ayodhya memiliki luas lahan 7 hektar. Di sana terdapat kompleks apartemen dengan empat menara yang lebih dulu hadir, lalu disusul pembangunan kluster rumah tapak.

Ada tiga kluster rumah tapak yang sudah terbangun dan semua unitnya terjual. Lalu, pengembang membangun kluster terakhir bernama Cassia yang berjumlah 183 unit rumah tapak. Setelah ini, pengembang akan fokus ke pengelolaan dan pembangunan komersial.

Kluster Cassia terdiri dari tiga tipe, yaitu tipe 6 meter x 14 meter, 6 meter x 16 meter, dan 7 meter x 14 meter. Kluster ini baru dibuka pada 1 Februari 2024 dan sudah terjual 9 unit rumah. Menurut rencana, akan ada tiga tahap peluncuran resmi. Tahap I akan dirilis 71 unit rumah.

Konsep area terbuka

Secara desain, rata-rata rumah di kluster Cassia didesain dengan konsep ruang terbuka (open space) sehingga ketika masuk lantai pertama tidak akan ada sekat antara ruang tamu, ruang makan, dan dapur. Penghuni akan merasa lebih ”lega”.

”Harga tanah semakin lama semakin naik. Kami menyiasati lahan terbatas dengan mendesain ruang terbuka seperti itu. Lagi pula, tren saat ini orang suka berkumpul sehingga konsep ruang terbuka sudah sesuai dengan tren,” kata Adeline.

Pembangunan Ayodhya juga mengikuti nilai-nilai positif dari pembangunan kawasan di Alam Sutera. Misalnya, mengoptimalkan keamanan di area umum, jalan lebar, penghijauan di jalan, ruas trotoar yang besar, dan ada satu jalur di jalanan yang secara khusus diperuntukkan untuk bersepeda dan jogging. Adanya satu kamar di lantai satu yang jamak ditemukan di Alam Sutera juga disediakan oleh Ayodhya.

Menurut dia, karena adanya kemudahan akses transportasi dan fasilitas publik yang lengkap, membuat penghuni apartemen ataupun rumah tapak di Ayodhya berasal dari multigenerasi. Untuk rumah tapak, misalnya, salah satu pembeli unit rumah kluster Cassia adalah orang muda, tetapi rumah itu diperuntukkan untuk orangtuanya yang sudah lansia.

”Di apartemen kami terdapat fasilitas yang memudahkan kursi roda dipakai. Kami sengaja mendesainnya supaya penghuni lansia semakin nyaman tinggal di sini,” imbuh Adeline.

Editor:

HAMZIRWAN HAMID

properti alam sutera utama untuk indonesia ayodhya by alam sutera

Rencana MRT Bikin Permukiman di Barat Jakarta Makin Asyik

Akses transportasi

Konsep area terbuka

Produk

Bisnis

Tentang

Lainnya