›

Gaya Hidup›Menata Hunian Kota Mandiri nan...

Menata Hunian Kota Mandiri nan Terjangkau di Luar Jakarta

Generasi muda mencari hunian di kota mandiri yang asri dan nyaman. Pemerintah bisa menyediakan transportasi publik.

Oleh

BM LUKITA GRAHADYARINI, MEDIANA

· 8 menit baca

Hiruk-pikuk perkotaan mendorong konsumen mencari hunian di lingkungan asri di luar kota. Konsumen, yang sebagian besar keluarga muda, memilih kota mandiri dan terjangkau transportasi publik agar tetap mudah bepergian ke kawasan urban.

Pengembangan kota satelit di pinggiran kota idealnya mengarah sebagai kota mandiri yang inovatif. Pengembangan kawasan perlu inovasi-inovasi baru sehingga masyarakat bertempat tinggal dan bekerja dengan nyaman.

Terobosan-terobosan desain kota mandiri dan bangunan juga perlu menyesuaikan kebutuhan gaya hidup generasi Z, yang lahir tahun 1996-2010, dan milenial, lahir tahun 1981-1995, mendominasi pasar perumahan saat ini. Kelengkapan kota mandiri dengan penyediaan ruang terbuka hijau, lingkungan, dan fasilitas terjaga dinilai akan menopang pengembangan kota yang berkelanjutan.

”Perubahan gaya hidup pascapandemi Covid-19 mendorong orang untuk tinggal di kawasan pinggiran kota dengan kelengkapan fasilitas. Mereka bisa bertempat tinggal dan berkarya dengan nyaman di kawasan itu tanpa harus ke Jakarta,” kata peneliti Pusat Studi Perkotaan Nirwono Joga, Rabu (17/1/2024).

Lahan permukiman yang semakin terbatas juga menuntut pengembang memanfaatkan lahan seefisien mungkin. Kawasan permukiman dengan ruang terbuka hijau, lingkungan sehat, kelengkapan utilitas dasar, fasilitas belanja, pendidikan, dan rumah sakit kian menjadi tuntutan pasar. Oleh karena itu, permukiman perlu dibuat seperti kota butik, yakni memiliki kualitas baik dengan etalase berkelas dan bagus.

Menurut Nirwono, pengembangan kawasan permukiman idealnya sejalan dengan pengembangan transportasi publik. Saat ini, arah pembangunan permukiman kerap berbeda dengan pengembangan transportasi publik.

”Lahan permukiman yang dimiliki pengembang rata-rata tidak sesuai, jauh dari transportasi publik bahkan jauh dari infrastruktur jalan yang ada. Dalam jangka panjang, kondisi ini hanya akan menabung masalah,” kata pengajar Universitas Trisakti, Jakarta, tersebut.

Harga rumah

Ia mengemukakan, konsumen (end user) yang membeli rumah tinggal jauh dari pusat kegiatan demi mengejar harga rumah terjangkau dalam jangka panjang akan terdampak waktu perjalanan yang lebih panjang ke tempat kerja, kemacetan, biaya bahan bakar minyak yang lebih tinggi, dan menurunnya kualitas hidup serta kesehatan.

Di sisi lain, pemerintah pusat dan daerah juga perlu mengimbangi pembangunan jaringan jalan tol di kota-kota besar dengan pengembangan layanan transportasi publik. Hal ini dapat mengurangi potensi kepadatan lalu lintas di tol karena ketersediaan akses jalan bebas hambatan akan mendorong pertumbuhan kawasan-kawasan perumahan baru.

Suvarna Sutera di Cikupa, Kabupaten Tangerang, Banten, merupakan kota mandiri yang sedang dikembangkan PT Alam Sutera Realty Tbk (Alam Sutera). Kawasan ini menjadi alternatif bagi masyarakat Jakarta dan sekitarnya yang ingin bermukim di lingkungan asri dengan jalan utama kluster hijau dan rindang berkat green tunnel atau kanopi alami dari naungan vegetasi pohon-pohon trembesi (Samanea saman) di kedua sisi jalanan masuk Suvarna Sutera yang lebar. Persis seperti di Alam Sutera.

Suvarna Sutera bisa dijangkau dari Jakarta melalui jalan Tol Jakarta- Merak melalui Pintu Tol Cikupa atau Pasar Kemis di Kilometer 31,5, yang berjarak hanya 500 meter dari gerbang utama kota mandiri Suvarna Sutera. Bagi pengguna transportasi publik, tersedia pula layanan bus dari mal FX Sudirman, Jakarta Pusat; Central Park, Jakarta Barat; Stasiun Tanah Tinggi, Kota Tangerang; dan kota mandiri Alam Sutera, Kota Tangerang.

Marketing and Sales Director PT Delta Mega Persada Henny Meyliana, Senin (8/1/2024), di Cikupa, Tangerang, menerangkan, pihaknya menyediakan layanan bus bagi penghuni Suvarna Sutera yang ingin beraktivitas di Jakarta ataupun Tangerang. Layanan ini awalnya disubsidi Suvarna Sutera sebesar Rp 2 miliar per tahun untuk membentuk kebiasaan warga beralih dari kendaraan pribadi ke transportasi publik.

”Kami mulanya memberikan subsidi ongkos naik bus shuttle. Setelah itu, warga membayar,” ujar Henny.

Strategi ini berhasil. Kini, layanan bus dari Suvarna Sutera ke berbagai tempat di Jakarta dan Tangerang tersebut selalu penuh penumpang meskipun membayar Rp 25.000-Rp 30.000 per orang. Hal ini menunjukkan besarnya potensi pasar calon penumpang dari Suvarna Sutera membutuhkan layanan transportasi publik yang dikembangkan pemerintah pusat dan daerah.

Alam Sutera mengambil alih pengembangan Suvarna Sutera dari tiga pengembang. Dari total lahan 2.600 hektar, kini sudah dibangun 30 kluster dan berbagai fasilitasnya seluas 900 hektar yang dihuni sedikitnya 3.000 keluarga.

Sejak tahun 2011, Alam Sutera mulai menjual hunian Suvarna Padi. Kemudian, September 2013, Suvarna Sutera dengan empat kluster rumah tapak laku keras. Mulai 2016, Suvarna Sutera disapih oleh Alam Sutera menjadi perusahaan mandiri. Setahun kemudian, yaitu tahun 2017, jalan masuk utama Suvarna Sutera dibangun konstruksi cor beton selebar delapan lajur.

”Pengalaman mengembangkan Kota Mandiri Alam Sutera diterapkan di Suvarna Sutera. Membangun infrastruktur ini investasi yang tidak murah, tetapi tetap kami lakukan demi kenyamanan penghuni,” ujarnya.

Suvarna Sutera juga sudah memiliki jaringan internet bawah tanah untuk memudahkan akses internet penghuni. Ada pula fasilitas pusat komando keamanan yang terkoneksi langsung dengan ribuan kamera pemantau (CCTV) untuk kebutuhan keamanan 24 jam.

Fasilitas publik lainnya, seperti taman bermain anak, kolam renang, dan tempat olahraga, juga sudah terbangun. Menurut Henny, berbagai fasilitas tersebut bertujuan agar penghuni lebih mudah bersosialisasi dengan tetangga di tempat-tempat publik pada akhir pekan atau momen tertentu.

Terkait aliran air ke kluster, pengembang membuat reservoir. Setiap rumah dipastikan memiliki toren. Sama seperti kota mandiri Alam Sutera, yang berdiri sejak 1993, penghuni Suvarna Sutera juga tidak boleh memakai air tanah demi menjaga kelestarian lingkungan.

Fasilitas komersial pun sedang dalam proses berkembang. Pasar 8 serupa di kota mandiri Alam Sutera juga dikembangkan di Suvarna Sutera. Sejumlah tenant yang ada di sana ditawari agar mau buka cabang di Suvarna Sutera.

Manajemen rumah sakit jaringan nasional juga kini tengah membangun gedung baru di Suvarna Sutera. Rumah sakit baru tersebut ditargetkan beroperasi tahun 2025.

Lalu, fasilitas sekolah yang sukses di Kota Mandiri Alam Sutera, yaitu Santa Laurentia, juga sudah beroperasi di Suvarna Sutera. Fasilitas ini menjadi obyek penarik siapa pun yang ingin memiliki hunian tempat tinggal di Suvarna Sutera.

Modern dan mewah

Salah satu kluster rumah tapak di Suvarna Sutera adalah Helios Prime. Dari 101 unit rumah tapak yang dibangun, kini tersisa 24 unit lagi.

Desain rumah tapak di Helios Prime adalah neoklasik. Marketing dan Sales Division Head PT Delta Mega Persada Stephanus mengatakan, desain ini dipilih agar tetap terasa modern dan mewah.

Di setiap unit rumah selalu disediakan taman yang luasnya sudah dihitung agar seimbang dengan peruntukan bangunan. Fasilitas dapur kotor juga sudah terbangun. Keunikan lainnya adalah ketersediaan ruang terbuka sesuai selera anak muda.

Rumah di Helios Prime dijual mulai Rp 2 miliar. Dari unit-unit rumah yang sudah terjual, dia menyebutkan, mayoritas pembeli merupakan penghuni langsung (end user). Mereka kebanyakan berasal dari sekitar Tangerang, Jakarta Barat, Jakarta Utara, dan Sumatera. Rata-rata usia mereka 25 tahun-44 tahun.

”Pasar kami adalah usia muda. Kami promosi lewat kemudahan cara bayar bukan harga jual. Kami menaikkan harga biaya pemesanan dari Rp 10 juta ke Rp 15 juta supaya kami mendapatkan anak muda yang serius mau punya properti rumah tapak,” kata Stephanus.

Baik Henny maupun Stephanus percaya, rumah tapak masih diminati. Suvarna Sutera pernah menggelar kuesioner dan hasilnya 90 persen memilih rumah tapak. Pemerintah tetap perlu menyiapkan infrastruktur yang merata, seperti transportasi publik.

Seperti diberitakan Kompas (13/11/2023), Kementerian Perhubungan dan Badan Kerja Sama Internasional Jepang (Japan International Cooperation Agency/JICA) telah menandatangani risalah pembahasan penilaian proyek MRT Koridor Timur-Barat fase 1 tahap 1. Direktorat Jenderal Perkeretaapian secepatnya akan merampungkan kelengkapan administrasi agar pengembangan MRT Timur-Barat dimulai tahun 2024.

MRT Koridor Timur-Barat terbentang sepanjang 84,1 kilometer dari Balaraja di Kabupaten Tangerang hingga Cikarang di Kabupaten Bekasi, Jawa Barat. Direktur Jenderal Perkeretaapian Risal Wasal memastikan, pihaknya segera menyelesaikan kelengkapan administrasi dari proyek fase 1 tahap 1 sehingga pengembangan MRT Timur-Barat dapat dimulai tahun 2024.

”Koridor Timur-Barat akan terintegrasi dengan Koridor Utara-Selatan. Titik temunya di Stasiun Thamrin yang saat ini sedang dibangun,” ujar Risal, Senin (13/11/2023). MRT Koridor Utara-Selatan merupakan proyek fase 2 sepanjang sekitar 11,8 kilometer dari kawasan Bundaran HI-Ancol Barat. Fase 2 melanjutkan fase 1 yang telah beroperasi sejak 2019 dari Lebak Bulus-Bundaran Hotel Indonesia.

Pembangunan jaringan MRT Koridor Timur-Barat tentu sangat membantu penghuni Suvarna Sutera dan sekitarnya karena menambah akses transportasi massal. Terobosan lain yang diperlukan untuk mengurai ketimpangan akses transportasi massal, antara lain kolaborasi pemerintah daerah, pengembang, dan PT KAI dengan menambah jalur-jalur kereta baru serta bus-bus umum.

Cara ini diterapkan Lyman Group, pengembang Kota Baru Parahyangan di Kabupaten Bandung Barat, Jawa Barat. Kolaborasi dengan pemerintah dan investor dinilai mendorong kawasan itu berkembang dengan tetap mengedepankan aspek keberlanjutan.

Direktur Kota Baru Parahyangan Ryan Brasali mengemukakan, kota mandiri digarap untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal yang dilengkapi infrastruktur dasar dan fasilitas kebutuhan sehari-hari. Pemilihan sekolah dan rumah sakit berkualitas bagus turut mendorong pilihan masyarakat menetap di kawasan itu.

”Pengembangan kota mandiri otomatis tidak hanya rumah yang dibangun, tetapi kelengkapan kotanya. Secara bertahap, penduduk bisa menikmati segalanya di kota ini. Ini perlu effort dan waktu, sejalan dengan pertumbuhan populasi,” ujarnya.

Kolaborasi juga dilakukan dengan pemerintah dalam hal aksesibilitas. Pihaknya membangun jalan layang (fly over) simpang Padalarang yang menghubungkan Gerbang Tol Padalarang dan Kota Baru Parahyangan. Akses transportasi yang terus dikembangkan, antara lain, ialah layanan shuttle bus yang bekerja sama dengan Perum Damri dan Transmetro Pasundan. Selain itu, layanan intermoda Trans Metro Pasundan dan shuttle bus gratis Kota Baru Parahyangan yang terhubung dengan Stasiun Whoosh Padalarang yang berjarak sekitar 1 km untuk akses kereta cepat.

Sementara itu, Direktur Utama dan CEO PT Intiland Development Tbk (Intiland) Hendro Santoso Gondokusumo di Jakarta, Jumat (5/1/2024), mengatakan, pihaknya tahun 2024 fokus mengoptimalkan proyek-proyek yang ada. Di Surabaya pun, Intiland berupaya melakukan perluasan dari proyek yang sudah ada.

Pengembangan kota mandiri permukiman turut memacu pertumbuhan perekonomian lokal. Pemerintah pun bisa menyambutnya dengan menyediakan layanan transportasi publik yang mumpuni melayani ribuan penghuni.

Editor:

HAMZIRWAN HAMID

untuk indonesia kota mandiri suvarna sutera

Menata Hunian Kota Mandiri nan Terjangkau di Luar Jakarta

Harga rumah

Modern dan mewah

Produk

Bisnis

Tentang

Lainnya